Si votre SCI se réserve la jouissance de son immeuble…
Des conséquences fiscales
L’exonération des revenus fonciers… Les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers à raison de la valeur locative du logement en cause. Cette exonération s’applique aux sociétés civiles immobilières classiques (c’est-à-dire non soumises à l’impôt sur les sociétés), pour les logements qu’elles mettent gratuitement à la disposition de leurs associés ou de tiers. Notez que cette exonération porte non seulement sur le revenu des logements proprement dits, mais également sur celui de leurs dépendances bâties et non bâties telles que garages, jardins, etc.
La non-déductibilité des charges… Dès lors qu’elle donne gratuitement la jouissance de son bien, la SCI ne perçoit pas de revenus et ne peut donc pas, parallèlement, déduire les charges engagées (travaux réalisés, frais de gestion, intérêts d’emprunt, …). Dans cette situation, la SCI a donc un résultat fiscal nul et ses associés n’ont aucun impôt sur le revenu à déclarer à ce titre.
Et l’absence de déficit foncier… Du fait de la non déductibilité des charges, les associés de la SCI ne peuvent pas imputer sur leur revenu global un déficit foncier au titre du logement en cause. En fait, l’administration et le juge de l’impôt refusent que les associés puissent déduire, via une SCI, les charges (travaux, intérêts d’emprunt, …) qu’ils n’auraient pu déduire s’ils avaient conservé l’immeuble dans leur patrimoine privé.
Conseil. Soyez vigilant à ce sujet car l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers.
Une réserve en jouissance ?
Une occupation gratuite du logement. Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu qui mettent gratuitement leurs locaux à la disposition de leurs membres sont considérées comme se réservant la jouissance de ces locaux. Une telle SCI ne pourra donc pas déduire le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire. Et les associés de la SCI ne pourront pas imputer sur leur revenu global les déficits fonciers correspondants.
Et la mise en location du bien… sans succès ? La réserve de jouissance est établie, notamment, par l’accomplissement ou non de démarches ayant pour objet de donner le bien en location.
À prouver ! Lorsqu’une SCI demande la déduction de charges au titre d’un logement vacant, il lui appartient d’apporter la preuve qu’elle a pris toutes les dispositions pour tenter de le louer. Il faut donc que la vacance soit indépendante de sa volonté. À défaut, l’administration considérera que la SCI s’en est réservé la jouissance et remettra en cause les déficits fonciers imputés par ses associés.
Illustration… Le Conseil d’État a récemment jugé qu’une SCI doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance de l’immeuble dont elle est propriétaire dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires en vue de sa mise en location. Il a fondé sa décision sur le fait que plusieurs années s’étaient écoulées entre l’acquisition de l’immeuble et sa mise en location à l’issue des travaux effectués. Par suite, il a considéré que les dépenses engagées par la société pour la réalisation desdits travaux n’étaient pas déductibles et que le contribuable, associé de la société, ne pouvait pas imputer sur son revenu global les déficits fonciers qui en résultent (CE 27.06.2016 n° 376513) .