Revenus fonciers : les incidences de la transition vers le PAS
Dans le cadre de la mise en œuvre du prélèvement à la source (PAS) à compter du 01.01.2019, des dispositions ont été prévues pour éviter les effets d’aubaine liés à l’absence d’imposition des revenus 2018. Qu’est-il prévu en matière de revenus fonciers ?
Les revenus fonciers, côté recettes
Le CIMR. « L’effacement » de l’impôt en principe dû sur les revenus perçus au cours de cette année 2018 va s’opérer par la déduction d’un crédit d’impôt : le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Concrètement, l’année prochaine, vous devrez souscrire une déclaration de revenus qui permettra de calculer ce crédit d’impôt sur la base des revenus non exceptionnels. Ce crédit viendra s’imputer sur le montant de l’impôt théorique dû. Autrement dit, pour les revenus perçus en 2018, un impôt ne sera dû qu’à raison des revenus 2018 qualifiés d’exceptionnels.
En matière de revenus fonciers ? Seuls les loyers perçus en 2018 en raison de leurs dates d’échéance normale pourront entrer dans le calcul du crédit d’impôt et ne se verront donc pas imposés. Il n’est donc pas possible de se faire payer en 2018 les loyers 2019 en exonération d’impôts. De la même façon, la fraction de la régularisation opérée en 2018 des charges de copropriété appelées en 2017, correspondant à des dépenses de travaux non déductibles ne sera pas prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt.
Les revenus fonciers, côté dépenses
Les enjeux. Les propriétaires déclarant des revenus fonciers auraient pu être tentés d’attendre l’année 2019 pour engager certaines dépenses ou à différer le paiement de celles qui sont échues au cours de l’année 2018 du fait de leur absence d’impact sur l’impôt dû. Des mesures ont donc été prévues afin d’éviter cette optimisation.
Pour les dépenses courantes. Ces dépenses, afférentes aux primes d’assurance, quote-part du budget annuel des copropriétés, impositions, intérêts d’emprunt, frais de gestion, de rémunérations et de procédures, dont l’exigibilité intervient en 2018, ne sont déductibles qu’au titre des revenus fonciers de l’année 2018, quelle que soit l’année de leur paiement effectif.
Conseil. Il est donc inutile de différer à 2019 le paiement de charges courantes.
Pour les dépenses de travaux. Pour les travaux qui dépendent de la seule volonté du propriétaire, les travaux payés en 2018 font l’objet d’une déduction intégrale, dans les conditions de droit commun, pour la détermination du revenu foncier 2018. Les travaux payés en 2019, à l’exclusion des travaux d’urgence et des travaux décidés d’office par le syndic, feront l’objet d’une déduction égale à la moyenne des dépenses de travaux déductibles payés en 2018 et 2019. En pratique, cette mesure a les incidences suivantes : même en l’absence de travaux en 2019, le propriétaire pourra quand même déduire de ses revenus fonciers 2019 un montant représentant 50 % des sommes payées en 2018 ; par contre, en l’absence de travaux payés en 2018, les travaux déductibles payés en 2019 ne seront admis en déduction du revenu foncier de cette année 2019 qu’à hauteur de 50 %.
Concrètement. Si vous avez des travaux à réaliser, que vous les fassiez tous en 2018, ou en 2019, ou encore si vous en faites la moitié en 2018 et l’autre moitié en 2019, le résultat sera le même : 50 % des dépenses engagées seront privées d’impact sur le montant de votre impôt.
Et pour les travaux « imposés ». Les travaux payés en 2019, dont la réalisation ne dépend pas de la volonté du propriétaire, seront intégralement déductibles, aucune optimisation n’étant alors possible. Il en est ainsi des travaux d’urgence et des travaux décidés d’office par le syndic.