Louer un immeuble d’habitation à la famille et à bas prix…
L’analyse des schémas par le fisc
Les baux conclus par les SCI vérifiés… Dans les schémas en cause, une SCI donne en location un immeuble d’habitation qu’elle possède à un proche de l’associé majoritaire, généralement un enfant, moyennant un loyer particulièrement avantageux (détention à hauteur de 99 % du capital). La SCI n’ayant pas opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, son résultat est imposable dans la catégorie des revenus fonciers, au nom des associés, en proportion de leur détention dans le capital. Les charges déclarées par la SCI, constituées essentiellement des intérêts d’emprunt, excédent largement les recettes locatives, ses résultats déficitaires ont généré des déficits fonciers, au titre des années concernées, imputés sur les revenus fonciers des associés, et notamment sur les revenus fonciers de l’associé majoritaire.
… et considérés comme fictifs par le fisc. Dans les huit affaires en cause (affaires 2016-35, 2016-36, 2016-37, 2016-38, 2016-39, 2016-40, 2016-41 et 2016-42, séance du 28.10.2016) , l’administration a considéré que : les loyers ne répondaient à aucune logique économique ; qu’ils avaient été fixés à un niveau anormalement bas ; et que leur charge effective avait été supportée en réalité par l’associé majoritaire de la SCI. Elle en a conclu que les baux devaient être regardés comme fictifs et que la SCI propriétaire devait en conséquence être regardée comme ayant conservé la jouissance des biens litigieux.
Conséquence. En application du II de l’article 15 du Code général des impôts, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt au titre des revenus fonciers et en contrepartie aucune charge afférente à ces logements ne peut être déduite.
Un abus de droit ?
Le comité de l’abus de droit fiscal saisi. Par suite, l’administration a, dans le cadre de la procédure de l’abus de droit prévue à l’article L 64 du Livre des procédures fiscales (LPF), remis en cause les résultats déficitaires déclarés par la SCI.
À noter. Les dispositions de l’article L 64 du LPF définissent comme constitutifs d’un abus de droit, notamment les actes ayant un caractère fictif. En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement de cet article, le litige est soumis, à la demande du contribuable, à l’avis du comité de l’abus de droit fiscal. L’administration peut également soumettre le litige à l’avis du comité.
Son avis. Le comité de l’abus de droit fiscal, après avoir entendu le contribuable et son conseil ainsi que le représentant de l’administration, a observé que l’associé majoritaire de la SCI a assumé, tout au long de la période considérée, la charge effective des loyers des locaux d’habitation que la SCI a loué à ses proches, soit qu’il les ait payés directement au bailleur, soit qu’il les ait systématiquement remboursés au locataire, alors qu’il n’est fait état d’aucune obligation à laquelle il aurait été tenu à l’égard des différents locataires. Il considère dès lors que fait ainsi défaut le caractère onéreux des contrats de bail consentis par la SCI et en déduit que ces baux sont entachés de simulation. Il confirme de ce fait que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de répression des abus de droit pour écarter comme fictifs les contrats de bail en cause. Enfin, le comité estime que l’associé majoritaire doit être regardé comme le principal bénéficiaire des actes constitutifs de l’abus de droit. Il émet donc l’avis que l’administration est fondée en conséquence à appliquer la majoration de 80 % .