Immobilier : faire de la location nue ou meublée ?
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier destiné à l’habitation sont taxables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais les modalités d’imposition différent selon que votre location est consentie nue ou meublée. Nos conseils pour choisir…
La location nue
Des revenus fonciers. Les revenus tirés de la location nue sont taxables dans la catégorie des revenus fonciers. Après déduction des diverses dépenses payées, vous êtes imposable sur la différence positive restante, soit le revenu net foncier taxable.
Déduction des déficits éventuels. A contrario, si votre location se traduit par un déficit résultant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, celui-ci s’impute sur le revenu global de votre foyer fiscal dans la limite annuelle de 10700 euros. Si vous constatez alors un déficit global, ce dernier sera alors reportable pendant six ans et pourra ainsi être imputé sur votre prochain revenu global.
Deux régimes. Deux régimes différents peuvent s’appliquer en fonction du montant des loyers encaissés.
Le régime de droit commun. Sauf option pour l’imposition dans le cadre du «micro-foncier», vous devez remplir chaque année en complément de votre déclaration de revenus habituelle, l’annexe n° 2044 pour mentionner le montant de vos loyers ainsi que le détail des frais et charges.
Option pour le «micro-foncier». A condition que le montant de vos loyers annuels soit inf2rieur à 15000 euros, vous avez la faculté d’opter pour ce régime d’imposition simplifié qui ouvre droit à un abattement forfaitaire pour frais égal à 30 %. Dans ce cas, vous portez directement sur votre déclaration de revenus le montant total des loyers, avant l’abattement de 30 %. Et «l’ordinateur de Bercy» vous imposera sur 70 % de leur montant.
Conseil. Bien entendu, ce régime forfaitaire n’est intéressant que si le montant de vos charges réelles s’avère inférieur à l’abattement forfaitaire de 30%.
Attention ! Si un contribuable place de plein droit sous le micro-foncier opte pour le régime réel d’imposition, ce régime s’applique obligatoirement pour une période de trois ans.
La location meublée
Des bénéfices industriels et commerciaux. Les revenus perçus au titre de la location de logements meublées, à caractère habituel ou non, sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes. Cette fois également, deux régimes différents peuvent s’appliquer en fonction du montant des loyers encaissés.
Le micro-BIC. Si vos recettes (soit les loyers) annuelles n’excèdent pas 33200 euros‚¬, vous pouvez bénéficier du régime «micro-BIC» qui ouvre droit à un abattement forfaitaire pour frais égal à 50%. Dans cette situation, il suffit de mentionner le montant de vos loyers avant abattement, à la rubrique adéquate de la déclaration complémentaire n° 2042 C.
Ou le régime réel. Au-delà de 33200 euros de recettes annuelles (ou sur option de votre part), vous relevez du régime réel d’imposition. Dans ce cas, vous déduisez du montant de vos loyers encaissés l’ensemble des charges dont les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien immobilier.
Attention ! Hormis les obligations déclaratives spécifiques à ce régime, soit le dépôt du formulaire n° 2031 et de ses annexes, vous êtes tenu de respecter un minimum de règles comptables.
Bon à savoir. Sachez que les incidences fiscales relatives à la prise en compte des déficits et des modalités de calcul des plus-values éventuelles différent selon que le loueur est considéré comme un professionnel ou un non-professionnel.