Un crédit-bail pour votre local professionnel ?

Un crédit-bail immobilier

Qui participe à l’opération ? Vous, crédit preneur, concluez un contrat avec un crédit bailleur qui possédera le bien et vous le louera. Votre entreprise peut y recourir quels que soient son régime fiscal, sa forme juridique ou la nature même de ses activités. Mais, bien évidemment, le crédit bailleur est forcément un organisme bancaire ou un établissement de crédit spécialisé.

Un contrat assorti d’une PUV (promesse unilatérale de vente). La finalité est de permettre au locataire de choisir, ou non, d’acquérir tout ou partie du bien. La promesse repose notamment sur un prix fixé d’avance tenant compte, au jour de la transaction, des loyers déjà versés.

Fiscalement…

Durant la location : des loyers déductibles. Durant la période de location (librement convenue entre les parties), le locataire règle des loyers assujettis à la TVA au taux de 20 %. Ils sont en principe constitutifs de charges déductibles du résultat fiscal pour la totalité des montants versés annuellement.

En fin de crédit-bail, trois scénarios possibles : le locataire quitte les lieux faute d’avoir levé l’option d’achat ; la location est poursuivie ; ou l’option d’achat est levée soit par l’acquisition de l’immeuble en exécution de la promesse unilatérale, soit par l’acquisition des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l’immeuble, soit par le transfert de la propriété du bien construit sur le terrain lui appartenant.

En cas d’acquisition du bien. Le locataire qui accepte, à l’échéance d’un contrat de crédit-bail, la promesse unilatérale de vente dont il est titulaire, devient propriétaire du bien objet du contrat. Il devra alors procéder, le cas échéant, à la réintégration d’une fraction des loyers versés en cours de contrat.

Quelle réintégration ? Concrètement, le locataire acquéreur devra calculer la différence entre la valeur de l’immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu’il aurait pu pratiquer s’il en avait été propriétaire immédiatement. Et si le prix de levée d’option (prix d’acquisition) est inférieur au résultat obtenu, il est alors tenu de réintégrer dans ses résultats la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle il a été titulaire du contrat et correspondant à cette différence, diminuée du prix de cession de l’immeuble. Le but de ce retraitement ? Replacer le contribuable dans la situation fiscale qui aurait été la sienne si le bien avait été acheté au jour de la conclusion du contrat.

La cession au cours de son exécution. Pour diverses raisons, le crédit preneur peut être contraint de céder son contrat en cours d’exécution. Une telle opération est susceptible d’entraîner la constatation d’une plus-value professionnelle dont le montant sera calculé comme suit : prix de cession – le total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location. Et l’imposition correspondante dépendra du régime fiscal : à l’impôt sur les sociétés, ou suivant le régime des plus-values à court et long terme lorsque les résultats de l’entreprise sont taxés à l’impôt sur le revenu.

Et en cas de faillite du locataire ? L’administrateur judiciaire contraindra éventuellement le crédit bailleur à poursuivre le crédit-bail sans aucune résiliation possible. Il continuera à traiter avec le repreneur, nouveau locataire, qui n’aura pas, pour autant, à assumer la charge des loyers antérieurs, payés conformément à l’ordre des créanciers établi.