Acheter un immeuble, le rénover puis le revendre : attention !
Une imposition lors de la revente
Une plus-value… Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est calculée par la différence entre le prix de cession de l’immeuble et son prix d’acquisition. Le prix de cession est diminué des frais supportés lors de la vente (diagnostics immobiliers, agence) et le prix d’acquisition est quant à lui majoré des frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement), mais surtout des dépenses de travaux et c’est là l’avantage de votre opération.
… imposable. Ne s’agissant pas de la revente de votre résidence principale, la plus-value ne bénéficie pas de l’exonération prévue à cet effet.
Une imposition jusqu’à 40,5 %. La plus-value réalisée dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, soit une imposition globale à 34,5 %. Par ailleurs, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée, soit une imposition finale qui peut monter à 40,5 % !
Requalification en marchand de biens
Un marchand de biens ? Sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles. Le fisc peut vous requalifier en marchand de biens s’il relève un caractère habituel et surtout une intention spéculative au moment de l’achat du bien.
Un caractère habituel. Le caractère habituel résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de votre activité passée. La jurisprudence estime que l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude (CE 12.06.1992 n° 67 758 et 67 759) .
Une intention spéculative. L’intention spéculative résulte d’un faisceau d’indices (délai court entre les acquisitions et les reventes, montant des bénéfices réalisés, opérations nombreuses et fréquentes, situation géographique des immeubles dans les quartiers recherchés par les acquéreurs, lotissement du bien effectué immédiatement après son acquisition). À titre d’exemple, la jurisprudence estime qu’un contribuable qui n’a réalisé qu’une seule opération de construction, comprenant un local professionnel et six appartements, et a procédé par la suite à la vente des appartements en plusieurs fois sur trois ans n’a pas la qualité de marchand de biens (CAA Bordeaux 30.12.1993 n° 92-285) .
Une requalification lourde de conséquences ! Le bénéfice réalisé lors de la vente n’est plus soumis à l’impôt sur les plus-values mais à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et le bénéfice ne subit pas les mêmes « corrections » que la plus-value : il est constitué par la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix d’acquisition et frais engagés). Notez également que les profits réalisés sont exclus du régime du micro-BIC. Par ailleurs, si les travaux ont rendu l’immeuble à l’état neuf, les opérations immobilières litigieuses seront imposables à la TVA sur le prix de vente de cet immeuble (sous déduction de la TVA payée sur les travaux). De plus, en cas de requalification, vous encourez une majoration de 40 % pour manquements délibérés, en sus de l’intérêt de retard !