Investissement immobilier : respectez les conditions !
Vous cherchez un moyen de défiscaliser pour diminuer votre impôt sur le revenu. À cette fin, une société immobilière vous propose un investissement locatif, à titre privé. Sauf que le marché de la location est saturé : quelles conséquences ? Un cas jugé récemment…
Les faits
Un couple investit dans un appartement à Carcassonne et doit, pour obtenir la défiscalisation attachée à cet investissement, prendre l’engagement de louer ce logement. Mais l’état de saturation du marché locatif empêche la location effective du logement. Le couple fait alors face à un risque fiscal et financier, et se retourne donc contre le promoteur.
Mais le promoteur refuse de voir sa responsabilité engagée. Il rappelle que la commercialisation du programme immobilier a été en réalité effectuée par un sous-traitant.
La position du juge
Le juge constate toutefois que le promoteur connaissait la plaquette de commercialisation remise aux acquéreurs par le sous-traitant dès lors que son logo figurait à la dernière page, parmi les logos des trois partenaires chargés de la réalisation du programme. En outre, il ne pouvait soutenir qu’il ignorait l’existence de la simulation financière remise au couple, alors que la plaquette publicitaire démontrait son engagement commun avec le sous-traitant, chargé de la commercialisation du programme, d’un niveau de défiscalisation important qui imposait la démonstration auprès des acquéreurs potentiels des avantages des revenus locatifs et des incidences fiscales.
Le juge constate encore qu’en sa qualité de promoteur immobilier, il connaissait l’état de saturation du marché locatif sur la ville de Carcassonne et que, malgré cette conjoncture locale difficile, il assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable.
Le juge donne donc raison au couple(Cass. 12.10.2017 n° 16-23362 et 16-23501) .
Ce qu’il faut en retenir
Un investissement. Les opérations de défiscalisation immobilière, quelles qu’elles soient, reposent toutes sur l’obligation qu’ont les investisseurs de s’engager à louer le logement acquis, pour une durée plus ou moins longue selon les dispositifs, et bien souvent à des locataires qui doivent en faire leur résidence principale et qui respectent des critères de ressources.
Un risque financier. Cet engagement de location ne doit pas être pris à la légère, ce qui nécessite donc de faire attention à la qualité de l’investissement, que ce soit en termes de construction, mais aussi en termes d’emplacement géographique. Un logement acquis en vue d’être loué qui ne se loue pas fera courir un risque financier à l’investisseur qui a bien souvent emprunté auprès d’une banque pour réaliser son investissement.
Un risque fiscal. Parmi toutes les conditions impératives requises pour bénéficier de l’avantage fiscal associé à l’opération immobilière de défiscalisation, on retrouve dans la réglementation fiscale l’engagement de louer que doit prendre le propriétaire. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux, être effective et continuer tant que dure l’engagement de location. Le non-respect de cet engagement de location entraînera une remise en cause de l’avantage fiscal.
Mais… Des exceptions à cette remise en cause de l’avantage fiscal sont prévues, notamment si l’investisseur ou son conjoint ou partenaire est licencié, atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième catégorie, ou encore en cas de décès.